Para los estadounidenses más pobres, encontrar un apartamento para alquilar o una casa para comprar a menudo significa recurrir a una amplia red de grupos sin fines de lucro que utilizan fondos públicos y de beneficencia para rehabilitar o construir viviendas asequibles. Durante el año pasado, el aumento vertiginoso del costo del seguro de propiedad ha puesto a esa red en una situación inestable.
En Houston, cientos de apartamentos que antes estaban protegidos de los aumentos de los alquileres se están vendiendo a propietarios que pueden cobrar el precio total del mercado. En Selma, Alabama, las primas de seguros mantienen incluso las viviendas fuertemente subsidiadas fuera del alcance de los compradores. En Kingsville, Texas, un proyecto de desarrollo de viviendas asequibles fue descartado por completo.
Los costos están aumentando para los propietarios de viviendas de todo tipo y, en estados como Florida, Texas y California, se ha vuelto más difícil obtener un seguro. La industria dice que las tormentas más grandes y frecuentes, junto con el aumento de los precios de las viviendas y los costos de los materiales y la mano de obra, los están obligando a aumentar las primas o dejar de emitir pólizas.
Los propietarios más ricos pueden vivir sin seguro, si pueden comprar una casa sin hipoteca. Los propietarios de apartamentos a precio de mercado pueden aumentar el alquiler para ajustarse a los costos más altos. Pero para las aproximadamente 4.000 organizaciones sin fines de lucro y desarrolladores que no pueden Ya sea que aumenten los alquileres o vendan casas sólo a compradores con presupuestos muy limitados, el creciente costo del seguro es una amenaza existencial.
El problema es más grave en los estados costeros, duramente afectados por el clima severo. Pero Frank Woodruff, director ejecutivo de Community Opportunity Alliance, un grupo comercial que representa a los promotores inmobiliarios sin fines de lucro, advirtió sobre una crisis más amplia.
“Si se extiende más, podría amenazar con poner fin al desarrollo de viviendas asequibles tal como lo conocemos”, dijo.
Por supuesto, un colapso del sector de la vivienda asequible podría aumentar el número de personas sin hogar, pero también podría perjudicar a los bancos que han invertido colectivamente miles de millones de dólares en proyectos de vivienda a través de un programa de crédito fiscal federal que ha servido como columna vertebral para el desarrollo de viviendas para personas de bajos ingresos durante décadas.
Los promotores y los propietarios intentan llamar la atención sobre el problema y proponer soluciones que se puedan adoptar rápidamente. No hay ninguna solución fácil.
“Este problema es muy grande y podría acabar con muchas organizaciones maravillosamente productivas, y sin embargo parece que no hay nada que podamos hacer”, dijo Woodruff.
Los costos del seguro obligaron a Mary Lawler, directora ejecutiva de Avenue, una pequeña organización sin fines de lucro de Houston que desarrolla viviendas asequibles, a tomar la difícil decisión de vender unidades que habían sido reservadas para residentes pobres. A lo largo de los años, con la ayuda de fondos gubernamentales y donaciones caritativas, Avenue había construido una colección de 14 edificios de apartamentos con poco más de 1.000 unidades de alquiler económico.
Recientemente, la Sra. Lawler puso a la venta cinco de los edificios, que suman 400 unidades de alquiler. Sólo dos de ellos tienen restricciones en la escritura que obligarían al nuevo propietario a mantener bajos los alquileres. Los demás pueden convertirse en alquileres a precio de mercado, que los inquilinos probablemente no podrían afrontar.
“Los departamentos están perdiendo dinero en toda nuestra cartera”, dijo. Lawler dijo que la inflación y las crecientes tasas de interés en los últimos años habían comenzado a presionar su presupuesto de 14 millones de dólares, pero un aumento en los costos de seguros a partir de 2023 significó que Avenue de repente estaba pagando mucho más por el mantenimiento de los edificios de lo que estaba cobrando en alquiler.
“El seguro es realmente lo que ha tenido el mayor impacto en nosotros”, afirmó. Eso es lo que ocurre en toda la industria de la vivienda asequible, según Novogradac, que ofrece servicios a los promotores.
Las aseguradoras afirman que la creciente frecuencia y gravedad de los huracanes, los incendios forestales, las inundaciones y los vendavales les han hecho imposible no aumentar las primas. En los últimos años, sus negocios de seguros de propiedad han registrado pérdidas en lugar de ganancias.
“Es frustrante, pero así son las condiciones económicas actuales”, dijo Sean Kevelighan, director ejecutivo del Insurance Information Institute, un grupo comercial. “La industria de seguros privados simplemente está tratando de asegurarse de que está obteniendo el capital adecuado para poder pagar las reclamaciones y cumplir las promesas”.
Una solución, propuesta por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, es poner a disposición de las autoridades de vivienda locales fondos adicionales para que los distribuyan entre organizaciones sin fines de lucro.
“Se trata de un trabajo en proceso a medida que avanzamos en las próximas semanas y meses”, dijo la secretaria interina de HUD, Adrianne Todman, en una entrevista. “Se ha formado un coro de personas que dicen: ‘Necesitamos ayuda. Necesitamos explorar esto’. Y eso es lo que estamos tratando de hacer”.
Los promotores de viviendas asequibles también quieren que los funcionarios locales, estatales y federales ayuden. Piden códigos de construcción que obliguen a los constructores de viviendas subsidiadas a utilizar mejores técnicas y materiales más resistentes, reduciendo así el riesgo total que tendrían que asumir las aseguradoras. Algunos proponen un nuevo fondo federal de reaseguros para las aseguradoras de propiedades, una idea que los grupos comerciales dicen que no funcionaría.
Los miembros de la industria de la vivienda asequible quieren que las aseguradoras les den garantías de que el uso de técnicas de construcción más resistentes realmente resultará en costos de seguro más bajos, y quieren más información acerca de por qué las primas se han disparado.
Según los expertos, este es un momento terrible para deshacerse de las viviendas asequibles. El mercado inmobiliario estadounidense necesita hasta seis millones más de ellas, “por lo que cuantas más viviendas asequibles perdamos en favor del sector de viviendas a precio de mercado, eso no hace más que exacerbar la actual crisis de viviendas asequibles a la que nos enfrentamos”, dijo Lisa Rice, presidenta de la National Fair Housing Alliance.
Y no es probable que las unidades perdidas sean reemplazadas rápidamente. La aplastante matemática de los costos de seguro está empezando a poner en peligro los nuevos proyectos que dependen de exenciones impositivas federales para su financiación. El mes pasado, Nick Mitchell-Bennett, director ejecutivo de la organización sin fines de lucro Come Dream Come Build, con sede en Texas, retiró una propuesta para construir 57 pequeñas casas de alquiler para familias de bajos ingresos en Kingsville, Texas, cerca de Corpus Christi, después de darse cuenta de que las primas de seguro para el proyecto eran inasequibles.
El Sr. Mitchell-Bennett había planeado utilizar el programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos, que otorga a los prestamistas créditos fiscales durante años por invertir en desarrollos de viviendas asequibles. Los estados distribuyen los créditos fiscales a través de un proceso de licitación regional, y las casas de Kingsville fueron la única propuesta en una región que cubre más de un tercio de la costa del Golfo de México de Texas.
El Sr. Mitchell-Bennett dijo que nadie parecía capaz de encontrar una solución para encontrar los fondos faltantes.
“Los grupos que nos dan dinero en subvenciones para compensar estos costos más altos dicen: 'No podemos darnos el lujo de darles dinero solo para pagar el seguro'”, dijo.
El Sr. Mitchell-Bennett y el Sr. Woodruff, de la Community Opportunity Alliance, afirman que los bancos que han financiado proyectos en el pasado utilizando el programa de crédito fiscal federal deberían preocuparse por lo que estaba sucediendo con los proyectos debido a los costos de seguro. Si los proyectos existentes tienen que venderse antes de tiempo o con pérdidas, los bancos podrían perder dinero.
Los promotores de viviendas unifamiliares subvencionadas se enfrentan a problemas similares. Bruce Marks, director ejecutivo de la Neighborhood Assistance Corporation of America, estaba orgulloso del nuevo proyecto de su organización en Selma. Utilizando lotes vendidos por la ciudad a un dólar cada uno, el promotor comenzó a instalar casas prefabricadas construidas para resistir grandes tormentas de viento, con correas de metal que sujetaban los techos a los cimientos.
Las casas, cuyo valor es de 169.000 dólares, estaban destinadas a ser compradas por residentes demasiado pobres para calificar para una hipoteca tradicional, a través de un programa especial que les daría acceso a préstamos del Bank of America a cambio de asesoramiento y apoyo de pago adicional por parte de la organización del Sr. Marks.
El señor Marks se quedó consternado al enterarse este mes de que, aunque se supone que las nuevas casas son más resistentes que las tradicionales construidas con madera, asegurarlas costaría unos 1.800 dólares al año, una cifra muy superior a los 900 a 1.200 dólares que se cobraban habitualmente antes de que se dispararan los precios. El coste adicional significaba que menos personas reunirían los requisitos para obtener hipotecas a través de su organización.
“Pensé que las casas de Selma tendrían más facilidad para obtener un seguro, pero eso está mal”, dijo.
Las compañías de seguros están reguladas por los estados y siguen una serie de normas en todo el país. En algunos lugares, deben ofrecer descuentos a los propietarios que hayan tomado medidas para reforzar sus edificios. En otros, no se enfrentan a tales requisitos. Los promotores de viviendas asequibles quieren que los reguladores exijan tales descuentos en todos los estados. Los promotores también dicen que es injusto que algunos estados permitan a las aseguradoras cobrar tarifas más altas en los edificios donde viven familias de bajos ingresos.
Las aseguradoras afirman que preguntar por la ayuda para el alquiler es simplemente otra forma de hacer un seguimiento del riesgo. En cuanto al fortalecimiento de los edificios, están totalmente a favor de ello como un medio para garantizar “un mercado inmobiliario más resistente”, dijo Erin Collins, vicepresidenta sénior de la Asociación Nacional de Compañías de Seguros Mutuos, un grupo comercial que representa a muchas grandes aseguradoras de propiedades.
Pero Collins advirtió a los reguladores que no intenten interferir en los mercados de seguros. Las nuevas normas que reducirían las primas o ampliarían los subsidios entrañan “el doble peligro de restringir la competencia y potencialmente empeorar los problemas subyacentes de las propiedades”, afirmó.
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