Ante la oportunidad de invertir dinero en las firmas de capital privado más grandes del mundo, los inversores comunes se apresuraron a entrar. Salir podría no ser tan fácil.
Las firmas de capital privado comenzaron a buscar inversores más pequeños hace casi una década. Fue un cambio importante para firmas como Blackstone, Starwood Capital Group y KKR, que anteriormente se financiaban con enormes fondos de pensiones, fondos de donaciones y fondos soberanos. Pero también fue una forma para los grandes gestores de fondos de aumentar sus activos y recaudar comisiones cada vez mayores.
Para los inversores individuales, que fueron dirigidos a los nuevos fondos privados por sus administradores de patrimonio, la oportunidad de invertir con la élite de Wall Street era demasiado buena para dejarla pasar, incluso si venía con reglas, como límites a los retiros que significarían que recuperar el dinero en tiempos difíciles podría ser un desafío.
Las firmas de capital privado tenían un atractivo creado por sus excelentes antecedentes, incluso durante la crisis financiera de 2008, y el hecho de que habían estado fuera del alcance de los inversores comunes (aunque ricos). Una oferta en particular captó la atención de la gente: los fideicomisos privados de inversión inmobiliaria, conocidos como REIT, que poseen propiedades comerciales o industriales y pagan grandes dividendos sobre los ingresos por alquiler que generan.
Desde 2017, cuando Blackstone presentó uno de los primeros REIT respaldados por una firma de capital privado, hasta junio, las dos docenas de estos REIT privados recaudaron más de 110 mil millones de dólares de los inversores, lo que los convirtió en una de las inversiones alternativas más atractivas. Los REIT eran particularmente atractivos cuando las tasas de interés estaban cerca de cero, porque pagaban dividendos de aproximadamente el 4 por ciento de los activos o más.
Pero parte de su atractivo se perdió a partir de 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar rápidamente las tasas de interés. Incluso las inversiones en bonos menos riesgosas ahora pagan cerca del 4 por ciento, y el aumento de las tasas de interés ha golpeado duramente al mercado inmobiliario comercial en el que invierten muchos REIT.
Los REIT privados también están siendo objeto de escrutinio debido a algunas de sus afirmaciones. ¿Cómo han logrado mostrar a los inversores altos rendimientos cuando sus competidores que cotizan en bolsa han sufrido pérdidas? ¿Cómo pueden seguir pagando dividendos lucrativos cuando no están generando tanto flujo de caja cada trimestre como el que están devolviendo a los inversores? ¿Cuál es su razonamiento para decir que las propiedades que poseen mantienen su valor, cuando en los mercados públicos los precios de los bienes raíces comerciales están cayendo?
Hay más de 100 REIT que cotizan en bolsas públicas. Salir de una inversión en uno de ellos es tan fácil como vender acciones de cualquier empresa.
Pero cuando se trata de un REIT controlado por una firma de capital privado, el propio fondo debe recomprar las acciones de un inversor. Para asegurarse de que sus inversiones se mantengan estables y no se vean obligados a vender propiedades en mercados inestables para reembolsar a los inversores, la mayoría limita la cantidad que los inversores pueden retirar en un mes o trimestre determinado.
Las empresas de capital privado hacen lo mismo con sus grandes inversores, y normalmente les impiden retirar sus fondos durante al menos cinco años. En el caso de los inversores más pequeños, los retiros de los REIT privados suelen estar limitados a alrededor del 5 por ciento de los activos de la empresa en un solo trimestre. Por lo general, eso podría estar bien, pero si un gran número de inversores empieza a salir corriendo, significa que algunos podrían tener que esperar mucho tiempo para salir.
Y los REIT pueden establecer límites aún más restrictivos.
Uno de los mayores REIT privados, con unos 10.000 millones de dólares en activos, gestionado por Starwood (la firma de inversión inmobiliaria y de infraestructuras dirigida por el multimillonario Barry Sternlicht), aumentó en mayo los límites a la cantidad que los inversores podían canjear. Starwood dijo que sólo recompraría el 1 por ciento del valor de los activos del fondo cada trimestre, en comparación con el 5 por ciento anterior.
El REIT dijo en ese momento que no tenía suficiente efectivo para financiar todos los retiros y que no quería verse obligado a vender propiedades en un mercado inmobiliario débil. No era la primera vez que esto sucedía: a fines de 2022 y principios de 2023, Starwood, Blackstone y KKR endurecieron los límites existentes para los reembolsos, pero después de algunos trimestres, las empresas finalmente devolvieron a los inversores todo el dinero que solicitaron.
Aun así, la reciente decisión de Starwood asustó a los inversores y, desde mayo, las solicitudes de reembolso también se han disparado entre los competidores de Starwood, según documentos públicos y un análisis de Robert A. Stanger & Company, un banco de inversión que sigue las inversiones alternativas.
Las nuevas presentaciones que se harán a finales de este mes deberían arrojar más luz sobre la situación, pero el aumento de inversores que piden la devolución de su dinero ha suscitado dudas sobre el futuro de los REIT no cotizados. Aunque los gestores de fondos han frenado el éxodo, no pueden detenerlo por completo. Kevin Gannon, director ejecutivo de Robert A. Stanger, predice que la mitad del dinero recaudado de los REIT no cotizados se recuperará el año próximo.
Algunas salidas de inversores se deben a la preocupación de que los REIT puedan verse obligados a reducir el valor de sus inversiones.
Una métrica clave para los inversores en REIT es el valor del activo neto, que es el valor de los bienes inmuebles en una cartera después de deducir la deuda utilizada para pagar las propiedades.
Según Robert A. Stanger, en el caso de los REIT que cotizan en bolsa, el valor neto de los activos cayó aproximadamente un 14 por ciento desde fines de 2021 hasta el 30 de junio. Durante el mismo período, el valor neto de los bienes raíces en REIT respaldados por firmas de capital privado cayó solo un 4 por ciento.
Los precios de las acciones también muestran una gran caída de valor en el mercado público. Un índice REIT, el FTSE Nareit Index, ha caído aproximadamente un 22 por ciento desde fines de 2021 hasta principios de agosto. Las acciones de los fondos cotizados en bolsa REIT más grandes, incluidos los fondos administrados por Vanguard e iShares, han bajado un 15 por ciento o más en ese período.
Mientras tanto, Blackstone ha obtenido un rendimiento del 4,1 por ciento anualizado desde finales de 2021, afirmó el fondo.
Dado que los REIT privados no cotizan en bolsa, su rendimiento se determina mediante tasaciones del valor de sus bienes inmuebles. La Comisión de Bolsa y Valores ha advertido en boletines destinado a educar a los inversores sobre los REIT de que estas valoraciones “pueden no ser precisas ni oportunas”.
“Hasta hace un año y medio, parecía una clase de activo mágica”, dijo Phil Bak, director ejecutivo de Armada ETF Advisors, refiriéndose al mercado de REIT no cotizado.
El Sr. Bak dirige una empresa que invierte en fondos cotizados en bolsa y REIT en nombre de los inversores. Un crítico de los REIT privados “En cualquier escenario, los rendimientos de los REIT no cotizados se verán reducidos porque se han endeudado con los rendimientos futuros al no rebajarlos cuando la clase de activos bajó”, dijo.
Los gestores de fondos tienen algunas réplicas: en una reciente conferencia telefónica sobre resultados, el director ejecutivo de Blackstone, que gestiona el mayor de los REIT privados, dijo que lo que explicaba el rendimiento era la cartera de almacenes, viviendas de alquiler y centros de datos del fondo, más que los centros comerciales y el espacio de oficinas. Blackstone también dice que, desde principios de 2022, su fondo, Blackstone Real Estate Income Trust, ha vendido 26.000 millones de dólares de su cartera de propiedades de 125.000 millones de dólares a precios superiores a los que estaban marcados.
Pero el mercado de propiedades comerciales no es transparente, por lo que a los inversores les resulta difícil saber cómo cambian los precios, a diferencia, por ejemplo, del mercado inmobiliario, donde hay más formas de medir los cambios en los valores de las propiedades.
“El problema fundamental es cómo se valoran las propiedades cuando no hay ventas comparables”, dijo Eva Steiner, profesora de bienes raíces en el Penn State Smeal College of Business, que ha estudiado los REIT.
Por ahora, Blackstone dice que está cumpliendo con las solicitudes de reembolso incluso si son más altas que los límites de retiro estándar del fondo, y dice que la demanda de reembolsos ha disminuido desde mayo. La firma dijo que las solicitudes de reembolso de julio fueron las más bajas desde abril de 2022.
Una de las razones por las que Blackstone ha logrado hacer eso es un acuerdo único que alcanzó con el brazo inversor de la Universidad de California, UC Investments. En enero de 2023, UC Investments dijo que había invertido aproximadamente 4.500 millones de dólares en el fondo, con la promesa de permanecer en él durante seis años. A cambio, Blackstone le dio a UC Investments condiciones preferenciales, 1.000 millones de dólares en acciones REIT del fondo y la promesa de una rentabilidad del 11,25 por ciento. Blackstone dijo en ese momento.
Pero los inversores han encontrado otra fuente de preocupación en el REIT de Blackstone. Un factor importante que determina el valor para los inversores es el dividendo que paga cada trimestre, que es casi el 5 por ciento de los activos.
Estos pagos trimestrales han sido objeto de escrutinio por parte de una amplia variedad de analistas e inversores, incluidos aquellos que se beneficiarían si Blackstone tuviera problemas. En entrevistas con media docena de estos analistas e inversores, muchos cuestionaron cómo Blackstone puede pagar más en dividendos de lo que genera según ciertas medidas de su flujo de caja.
“¿Qué tan sostenible es seguir pagando esa cantidad de dividendos si los flujos de efectivo subyacentes son tan bajos en relación con el monto que están pagando?”, preguntó Steiner.
Jeffrey Kauth, portavoz de Blackstone, dijo en un correo electrónico que aproximadamente la mitad de los inversores de REIT del fondo optan por recibir sus dividendos en acciones, no en efectivo, por lo que el REIT genera un flujo de efectivo positivo que excede los dividendos en efectivo. Agregó que si el REIT no pudiera cubrir todos los dividendos en efectivo, esto alteraría la forma en que informa sus valores netos de activos inmobiliarios mensuales. No tendría ningún impacto en los retornos de los inversores, escribió.
En junio, KKR anunció un plan para mantener su valor liquidativo por acción en 27 dólares o más. Si cayera por debajo de ese nivel, KKR dijo que vendería sus propias acciones en el fondo. “Este es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario”, dijo la firma. dicho en un comunicado del momento.
A pesar de todos los obstáculos actuales, el mercado inmobiliario y los REIT podrían verse beneficiados por una medida: un recorte de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, algo que se espera que comience a hacer tan pronto como en septiembre. Las tasas más bajas podrían hacer subir las valoraciones de los REIT.
En una reciente conferencia telefónica con inversores, Sternlicht, de Starwood, dijo que si la Reserva Federal recorta las tasas en septiembre, la empresa comenzará a vender bienes raíces este año “de manera ordenada” y aumentará los reembolsos “significativamente” de cara al nuevo año.
Craig Siegenthaler, analista del Bank of America, dijo que los límites a los retiros podrían ayudar a los REIT a superar los meses o trimestres hasta que los recortes de tasas de la Fed surtan efecto e impulsen el mercado inmobiliario. Para él, ese es el objetivo de las restricciones a los retiros.
“Estos productos han funcionado como se esperaba”, afirmó Siegenthaler.
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